Ogólna analiza potencjalnych ryzyk w budynku wielorodzinnym
Usługa dla właścicieli i zarządców
Woda może spełniać wymagania w punkcie dostawy, a następnie pogorszyć swoją jakość w wewnętrznym systemie wodociągowym. Analizujemy wewnętrzny system wodociągowy budynku, jego parametry techniczne, sposób funkcjonowania oraz materiały mające kontakt z wodą. Weryfikujemy wymagania określone w przepisach i uwzględniamy również inne czynniki, które mogą wpływać na jakość wody i bezpieczeństwo jej użytkowników.
Dlaczego należy przeprowadzić analizę?
Przeprowadzenie ogólnej analizy potencjalnych ryzyk związanych z wewnętrznym systemem wodociągowym jest obowiązkiem właściciela lub zarządcy budynku mieszkalnego.
Analiza pozwala ocenić, czy sposób wykonania i funkcjonowania wewnętrznego systemu wodociągowego oraz zastosowane materiały mogą wpływać na jakość wody w punktach jej poboru.
Dla kogo?
Dla właścicieli i zarządców budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w szczególności wspólnot mieszkaniowych, spółdzielni oraz podmiotów zarządzających nieruchomościami.
Obowiązek ten nie dotyczy budynków mieszkalnych jednorodzinnych ani budynków w zabudowie jednorodzinnej.
Co obejmuje usługa?
Charakterystykę wewnętrznego systemu wodociągowego
Ustalamy granice wewnętrznego systemu wodociągowego, analizujemy dostępną dokumentację, schematy i rzeczywisty układ instalacji zimnej i ciepłej wody. Weryfikujemy przebieg instalacji, sposób przygotowania i cyrkulacji ciepłej wody oraz elementy, które mogą mieć znaczenie dla jakości wody i powstawania potencjalnych ryzyk.
Analizę parametrów technicznych i materiałów
Analizujemy elementy wymagane przepisami, w tym sposób przygotowania ciepłej wody, temperatury wody w wymaganych punktach oraz zgodność instalacji ciepłej wody z wymaganiami technicznymi oraz występowanie elementów i materiałów zawierających ołów.
Zakres analizy rozszerzamy również o inne cechy instalacji i warunki jej użytkowania, które mogą wpływać na jakość wody i sprzyjać wtórnemu zanieczyszczeniu.
Wnioski i działania
Wskazujemy stwierdzone nieprawidłowości i czynniki mogące wpływać na jakość wody oraz działania służące ograniczeniu potencjalnego ryzyka.
W zależności od wyników analizy mogą one dotyczyć m.in. poprawy warunków temperaturowych, ograniczenia stagnacji, zmian w sposobie eksploatacji, płukania instalacji, konserwacji urządzeń, dalszej diagnostyki lub monitoringu jakości wody.
Co otrzymuje klient?
Ogólną analizę potencjalnych ryzyk w wewnętrznym systemie wodociągowym.
Rola Sanepidu
Jeżeli analiza wykaże, że instalacja ciepłej wody nie spełnia wymaganych warunków technicznych lub w wewnętrznym systemie wodociągowym zastosowano elementy zawierające ołów, właściciel lub zarządca budynku informuje o tym właściwy organ nadzoru sanitarnego.
Organ może następnie zalecić odpowiednie środki ograniczające ryzyko, w tym monitoring bakterii z rodzaju Legionella w ciepłej wodzie użytkowej lub ołowiu.
Jakich danych potrzebujemy na początku?
Na początku prosimy przede wszystkim o dostępną dokumentację i schematy instalacji wodociągowej, informacje dotyczące przygotowania i cyrkulacji ciepłej wody, zastosowanych materiałów, sposobu użytkowania instalacji oraz wyniki badań jakości wody, jeżeli były wcześniej wykonywane.
Pomocne są również informacje o modernizacjach, remontach, zmianach sposobu użytkowania, awariach oraz występujących wcześniej problemach z temperaturą lub jakością wody.
Jeżeli dokumentacja jest niekompletna, wskazujemy czego brakuje i jakie informacje należy uzupełnić.
Termin
Przepisy nie wskazują odrębnego terminu granicznego na przeprowadzenie pierwszej ogólnej analizy potencjalnych ryzyk w budynku mieszkalnym. Analiza jest jednak obowiązkiem właściciela lub zarządcy i stanowi podstawę do rozpoznania czynników mogących wpływać na jakość wody oraz podjęcia odpowiednich działań.
Niezależnie od tego, do 30 czerwca 2028 r. właściciel lub zarządca budynku ma obowiązek po raz pierwszy przekazać właściwemu organowi nadzoru sanitarnego informacje o podejmowanych działaniach dotyczących ograniczania ryzyka związanego z bakterią Legionella oraz wymiany elementów zawierających ołów, jeżeli ich wymiana jest wykonalna technicznie i ekonomicznie.
Porozmawiajmy o zakresie opracowania
Jeżeli chcesz sprawdzić zakres obowiązku, zweryfikować posiadaną dokumentację lub przygotować ogólną analizę potencjalnych ryzyk dla zarządzanego budynku, zapraszamy do kontaktu.
E-mail: kontakt@aquameritum.com
Najczęściej zadawane pytania
1. Na kim spoczywa obowiązek przeprowadzenia analizy potencjalnych ryzyk w budynku mieszkalnym?
Obowiązek spoczywa na właścicielu lub zarządcy budynku mieszkalnego. W praktyce dotyczy więc m.in. budynków wielorodzinnych zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie i profesjonalnych zarządców.
Przepisów dotyczących tej analizy nie stosuje się do budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz budynków w zabudowie jednorodzinnej.
2. Jaki zakres powinna obejmować ogólna analiza potencjalnych ryzyk?
Ustawa określa minimalny zakres analizy. Powinien on obejmować aktualny opis i schemat wewnętrznego systemu wodociągowego, wskazane parametry techniczne instalacji, ocenę spełniania wymagań przez instalację ciepłej wody, charakterystykę materiałów i wyrobów mających kontakt z wodą oraz mapę istniejących lub proponowanych punktów poboru próbek.
Rzetelna analiza powinna dodatkowo uwzględniać inne czynniki istotne w konkretnym budynku, jeżeli mogą one wpływać na jakość wody lub sprzyjać powstawaniu zagrożeń.
3. Czy posiadany schemat instalacji wystarcza do wykonania analizy?
Nie. Schemat jest jednym z wymaganych elementów, ale analiza nie polega wyłącznie na przygotowaniu dokumentacji instalacji.
Należy również zweryfikować parametry techniczne, materiały mające kontakt z wodą, warunki funkcjonowania instalacji oraz inne czynniki mogące wpływać na jakość wody. Jeżeli istniejący schemat jest aktualny i odpowiada rzeczywistemu układowi instalacji, można go wykorzystać.
4. Czy w budynku wielorodzinnym trzeba wykonywać badania w kierunku Legionella?
Sam obowiązek przeprowadzenia ogólnej analizy potencjalnych ryzyk nie oznacza automatycznego obowiązku wykonywania badań Legionella w każdym budynku wielorodzinnym.
Jeżeli jednak analiza wykaże niespełnianie określonych wymagań instalacji ciepłej wody, właściciel lub zarządca informuje właściwy organ nadzoru sanitarnego. Organ może wówczas zalecić monitoring wartości parametrycznej bakterii z rodzaju Legionella.
Niezależnie od tego przepisy przewidują działania służące ograniczaniu ryzyka Legionella, takie jak kontrola temperatury, ograniczanie stagnacji, regularne płukanie instalacji oraz konserwacja urządzeń służących do podgrzewania wody.
5. Jakie znaczenie mają temperatura, cyrkulacja i stagnacja wody?
Warunki temperaturowe, prawidłowe funkcjonowanie cyrkulacji oraz czas pozostawania wody w instalacji wpływają na warunki mikrobiologiczne wewnętrznego systemu wodociągowego.
Dlatego ustawa wymaga określenia temperatur w konkretnych miejscach instalacji oraz sprawdzenia występowania przewodów ciepłej wody o objętości większej niż 3 litry poza obiegami cyrkulacyjnymi. Przepisy dotyczące ograniczania ryzyka wskazują również wprost na potrzebę minimalizowania stagnacji i regularnego płukania instalacji.
6. Czy analiza musi uwzględniać ołów w instalacji wodociągowej?
Tak. Ustawa wymaga charakterystyki materiałów i wyrobów mających kontakt z wodą, a dodatkowo przewiduje szczególne postępowanie w przypadku stwierdzenia elementów zawierających ołów.
Jeżeli takie elementy zostaną stwierdzone, właściciel lub zarządca informuje właściwy organ nadzoru sanitarnego, który może wskazać konieczność monitorowania stężenia ołowiu.
7. Czy ogólną analizę potencjalnych ryzyk trzeba przekazać do Sanepidu?
Nie ma ogólnego obowiązku przekazania Sanepidowi samej analizy.
Organ nadzoru sanitarnego należy jednak poinformować, jeżeli analiza wykaże niespełnianie określonych wymagań instalacji ciepłej wody albo występowanie elementów zawierających ołów.
Niezależnie od tego właściciel lub zarządca budynku przekazuje właściwemu organowi nadzoru sanitarnego informacje o działaniach podejmowanych w celu ograniczania ryzyka związanego z bakteriami z rodzaju Legionella oraz wymiany elementów zawierających ołów — po raz pierwszy do 30 czerwca 2028 r. (art. 8 ustawy z 13 marca 2026 r., Dz.U. z 2026 r. poz. 605).
8. Czy dla analizy ryzyka w budynku wielorodzinnym obowiązuje termin 30 czerwca 2028 r.?
Nie jako termin wykonania samej analizy.
Data 30 czerwca 2028 r. dotyczy pierwszego przekazania informacji o określonych działaniach związanych ze środkami kontroli ryzyka Legionella oraz wymianą elementów zawierających ołów. Ustawa nie wyznacza natomiast odrębnej daty kalendarzowej na przeprowadzenie pierwszej ogólnej analizy potencjalnych ryzyk w budynku mieszkalnym.
9. Czym analiza w budynku wielorodzinnym różni się od oceny ryzyka w obiekcie priorytetowym?
W budynku mieszkalnym wykonuje się ogólną analizę potencjalnych ryzyk. W obiekcie priorytetowym właściciel lub zarządca wykonuje natomiast pisemną ocenę ryzyka w wewnętrznym systemie wodociągowym, która ma odrębne wymagania dotyczące zakresu, osoby wykonującej, przeglądów i przekazywania organowi nadzoru sanitarnego.
Obiekt priorytetowy musi być obiektem niemieszkalnym, dlatego typowy budynek wielorodzinny nie staje się obiektem priorytetowym tylko ze względu na liczbę mieszkańców.